Patikrinkite pristatydami

Labas rytas, konferencijoje dalyvaujantys nekilnojamojo turto ekspertai ir mieli kolegos,

Džiaugiuosi galėdamas jus visus pasveikinti 8-ajame metiniame Lietuvos nekilnojamojo turto banko kongrese.

Per visą savo istoriją mūsų nekilnojamojo turto konferencija vyko įvairiose vietose. Šiais metais – ne visai atranka – mes susitinkame beveik pirmą kartą. Turiu pripažinti – šį kartą mes veikiame procikliškai. Lietuvos bankas sugebėjo sutaupyti, nes nereikėjo nuomotis atskiros fizinės erdvės konferencijai. Tačiau tai, be abejo, reiškia ir tai, kad komercinio nekilnojamojo turto rinka ir galbūt kai kurie konferencijos dalyviai ar dalyviai prarado dalį savo pajamų.

Todėl epidemija neišvengiamai palietė visus ir viską, taip pat vienaip ar kitaip Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos pamatus. Pavyzdžiui, pastebėjome, kad būsto kainų augimas sulėtėjo po ankstesnio uždarymo. Nekilnojamojo turto prognozė taip pat pasikeitė į blogąją pusę: Mūsų tyrimai rodo, kad dauguma komercinių bankų pradeda tikėtis nekilnojamojo turto kainų kritimo, ypač komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje.

Tačiau lūkesčiai dėl gresiančio rinkos nuosmukio nebuvo patenkinti. Priešingai, būsto rinka įveikė pradinę paniką ir grįžo į naujas aukštumas. Artėjant rudeniui naujų namų pardavimai jau viršijo vidutinį kelerių ankstesnių metų rodiklį. Šiandien girdime daugiau balsų, diskutuojančių apie naujus sandorių įrašus būsto rinkoje.

Kokios yra būsto rinkos atsparumo priežastys? Mes turime keletą atsakymų, tačiau jie dar nėra išsamūs ir galbūt nėra galutiniai. Taigi labai laukiu šios dienos diskusijų ir norėdamas jas pradėti, pasiūlysiu daug galimų paaiškinimų.

Pirmiausia norėčiau paminėti teigiamus demografinius pokyčius, ypač Vilniuje – mūsų sostinėje. 2019 metais mums vis dar kilo abejonių, ar Lietuvos gyventojų skaičiaus augimas yra vienkartinis reiškinys. Tačiau šiemet paaiškėjo: šalies gyventojų skaičius didėja jau antrus metus iš eilės, ir ši tendencija greičiausiai išliks, o tai savo ruožtu yra pagrindinis būsto rinkos augimo variklis.

Be to, Vilniuje ir toliau sparčiai plečiasi finansinių paslaugų teikėjai, informacinių technologijų ir „fintech“ įmonės, taip pat daugėja palyginti dideles pajamas gaunančių pirkėjų ir nuomininkų, kuriems reikia kokybiškesnio būsto. Didelė paklausa pakėlė sostinės būsto rinką iki dabartinių aukštumų ir sukėlė biurų perteklių.

Kita priežastis yra būsto prieinamumas iki rekordinio lygio. Paimkime paprastą pavyzdį: Šiais metais tipiška šeima už savo trejų metų darbo užmokestį gali gauti vidutinio dydžio butą Lietuvoje. Taigi palyginkime: praėjusiais metais vidutinė šeima, norėdama nusipirkti tokį turtą, turėjo dirbti pusantro mėnesio ilgiau, o prieš penkerius metus – dar dešimt mėnesių. Žinoma, Vilniuje tam reikia daugiau metų. Tačiau bendra tendencija yra aiški: darbo užmokesčio augimas ir toliau lenkia būsto kainas, o kredito sąlygos išlieka palankios. Tai, be kita ko, lemia ryžtingas atsakas į euro sistemos COVID-19 krizę, kurios dalimi yra ir Lietuvos bankas: Laiku priimti sprendimai dėl pinigų politikos skatinimo priemonių reiškia, kad palūkanų normos išliks žemos dar labai ilgai. ilgas laikas. Ateina ilgas laikas.

Mieli kolegos,

Nepaisant epidemijos, Lietuvos banko ekspertai savo būsto rinkos vertinimo nepakeitė: nors šio sektoriaus veiklos lygis išlieka istoriškai aukštas, dabartinė jo padėtis vis dar yra tvari.

Kuo grindžiamas šis vertinimas?

Pirma, kaip jau minėjau anksčiau, būstas vis dar yra prieinamas.

Antra, Lietuvos bankas makroprudencinės politikos priemonėmis užtikrina rinkos ir finansų institucijų tvarumą. Atsakingo skolinimo taisyklės pabrėžia neatsakingą namų pirkėjų ir skolintojų elgesį, padeda išvengti nepagrįstų lūkesčių ir suteikia realių priežasčių manyti, kad „šįkart viskas bus kitaip“. Tiesą sakant, įkeistų būstų dalis dabar yra daug mažesnė nei buvo iki pasaulinės finansų krizės protrūkio, o būsto paskolų augimas išlieka labiau subalansuotas su vietos ekonomikos plėtra.

Be to, mes atidžiai stebime ne tik tai, kas vyksta šalies mastu, bet ir atskirų miestų ar regionų lygiu. Jei regioninėje būsto rinkoje atsiras disbalansas, nedvejodami imsimės papildomų žingsnių įgyvendindami Lietuvos banko makroprudencinį mandatą. Pavyzdžiui, jei reikia, galime pakeisti Atsakingo skolinimo nuostatų taikymą įsigyjant tam tikrame regione registruotą nekilnojamąjį turtą. Mes taip pat tikimės, kad ateinančiais metais kartu su atnaujintos kapitalo reikalavimų direktyvos perdavimu mūsų arsenalą papildys galimybė papildomiems sektoriaus kapitalo reikalavimams komerciniams bankams. Tai leis padidinti kapitalo reikalavimus atskiroms paskolų rūšims – pavyzdžiui, norint įsigyti registruotą būstą konkrečiame mieste.

Galiausiai: tiek gamta, tiek ekonomika mėgsta pusiausvyrą arba, kitaip tariant, žmogaus nelaimė gali virsti kitu atradimu. Šiuo atveju taip pat negalima atmesti galimybės, kad dabartinė nepaprastoji padėtis sveikatos srityje tam tikrais būdais gali paskatinti būsto rinką. Pavyzdžiui, padaugėjus nuotolinio darbo, reikia atskiros darbo vietos, kuri gali paskatinti šeimas ieškoti erdvesnių namų, o dėl kelionių ar pramogų apribojimų sutaupytos lėšos gali paskatinti investicijas į būstą.

Suprantu, kad tokie svarstymai gali atrodyti pernelyg optimistiški ir ramūs, todėl norėčiau pridėti įspėjimą: dar ne laikas išpūsti šampano kamščius. Dabar esame antroje uždarymo vietoje, kuri gali būti ne paskutinė. Šį kartą numatyti jo poveikį ekonomikai ir tuo pačiu nekilnojamojo turto rinkai tikrai nėra lengva užduotis. Tuo tarpu, deja, prieš mūsų akis atsiskleidžia labai plati rizika.

Pavyzdžiui, ar būsto rinka išlaikys aukštą atsparumo lygį? O gal šeimos galės sėkmingai vykdyti dabartinius įsipareigojimus? Epidemijos ir ekonominių apribojimų, ypač taikomų maitinimo paslaugoms, apgyvendinimui ir kelionėms, poveikis. Tiesa, kad ši veikla sudaro nedidelę BVP dalį ir sudaro mažiau nei 2%. Tačiau šiuose sektoriuose paprastai dirba jaunesni darbuotojai nuo 18 iki 35 metų. O jaunimas yra patys aktyviausi namų pirkėjai ar nuomininkai.

Mielieji,

Komercinio nekilnojamojo turto rinka parodė netikrumo požymių dar prieš antrąjį sustabdymą. Naujausios tendencijos rodo, kad šio sektoriaus perspektyvos išlieka neaiškios.

Pandemija gali pakreipti pusiausvyrą būsto rinkos naudai, tačiau komercinio nekilnojamojo turto rinkai padariniai dažnai bus priešingi. Pavyzdžiui, tikimasi, kad ateinančiais metais vakansija biurų patalpoms Vilniuje labai padidės, tai tikrai lems perėjimas prie nuotolinio darbo.

Be to, pandemija sutrikdė plytų ir skiedinių prekybą ir paspartino perėjimą prie elektroninės prekybos, padidindama spaudimą kai kuriose komercinio nekilnojamojo turto rinkos dalyse. Pavyzdžiui, kai kurių prekybos centrų nuomos pajamos antrąjį metų ketvirtį sumažėjo beveik trečdaliu. Riboti trečiojo ketvirčio duomenys rodo, kad daliniai judėjimo apribojimai taip pat sugrąžino ankstesnio lygio pajamas iš komercinės paskirties nekilnojamojo turto. Tačiau panašu, kad komerciniame sektoriuje vyks dideli pokyčiai, kuriems reikės tinkamo pasirengimo ir realistiško ateities perspektyvų įvertinimo.

Taigi komercinio nekilnojamojo turto rinka susiduria su rimtais iššūkiais, kurie taps sunkesni, jei dabartinė padėtis sukels struktūrinį lūžį ir po pandemijos išsivystys į „naują normalumą“.

Nekilnojamojo turto vystytojų ir statybų bendrovių padėtis taip pat toli gražu nėra dviprasmiška. Tiesa, kad statybų bendrovių finansiniai rodikliai vis dar yra tvarūs, o šiuo metu likvidaus turto atsargos yra daug didesnės nei buvo prieš ankstesnę krizę, o skolos lygis dabar yra daug mažesnis. Tačiau problema ta, kad šis sektorius yra ypač pažeidžiamas vidinių ir išorinių sukrėtimų dėl ciklinių svyravimų. Leisk man paaiškinti, ką turiu omenyje.

Akivaizdu, kad pasaulio ekonomika išgyvena didžiausią sukrėtimą nuo Antrojo pasaulinio karo. Didžiųjų pasaulio šalių ekonomikos augimo prognozės nerodo greito atsigavimo, o pasaulinė prekyba sulėtėjo. Visa tai reiškia, kad artimiausiu metu Lietuvos ekonomikos augimas turėtų būti lėtesnis už tą, prie kurio esame įpratę. Pažvelgus į ankstesnę krizę, kurios prisiminimai dar neišblėso, galima sakyti, kad statybų sektorius dažniausiai vienas pirmųjų pajunta ekonomikos nuosmukio padarinius.

Todėl būtina tinkamai apsvarstyti kelis žingsnius į priekį, įvertinti tinkamai prisiimtą riziką ir pastatyti tinkamus sandėlius neišvengiamoms nenumatytoms situacijoms, kad būtų galima tinkamai prisitaikyti prie besikeičiančios situacijos nekilnojamojo turto rinkoje. Tai reiškia kruopštų pasirengimą galimiems pokyčiams.

Mieli žiūrovai ir klausytojai,

Kiek mums rūpi dabartiniai klausimai, negalime pamiršti iki pandemijos sukauptos rizikos, susijusios su visais nekilnojamojo turto rinkos segmentais. Šiandien šią riziką reikia stebėti ir vertinti ypač atsargiai.

Pirmiausia norėčiau paminėti demografiją. Lietuvos gyventojai sensta, nepaisant pastebimo šalies imigracijos balanso pagerėjimo. Europos Komisijos vertinimai ir toliau rodo, kad 18–35 metų amžiaus žmonių dalis šalyje per dešimtmetį sumažės maždaug penktadaliu. Jei demografinės tendencijos išliks tokios pačios, tai neišvengiamai turės skaudžių padarinių ir, deja, pražūtingų padarinių visai Lietuvos ekonomikai, įskaitant jos nekilnojamojo turto rinką. Kitas svarbus veiksnys yra kredito gavimas.

Kitas svarbus veiksnys yra kredito gavimas.

Šiais metais mes ir toliau pastebime naujų banko paskolų nekilnojamojo turto sektoriui metinio mažėjimo tendenciją. Beveik pusė Lietuvos banko apklaustų statybos bendrovių pranešė, kad paskolos ar refinansavimo paraiškos buvo atmestos, o tai yra didžiausias atmetimų procentas, palyginti su kitais sektoriais. Nekilnojamojo turto plėtotojų galimybės gauti finansavimą taip pat nebuvo viliojančios, nes kiekviena iš trijų paraiškų buvo atmesta.

Finansų rinkos dalyviai, dalyvaujantys įmonių skolinime, pripažįsta, kad nekilnojamojo turto vystytojų atžvilgiu griežtesni apribojimai buvo taikomi tik skolinant viešosioms patalpoms ir restoranams, kuriuos labai paveikė epidemija. Finansų įstaigos greičiausiai apsidraus nuo pandemijos sukelto netikrumo ir toli siekiančių klientų ambicijų. Tačiau staigus finansavimo sumažinimas gali sukelti papildomą riziką statybininkams ir kūrėjams.

Todėl ypač svarbu, kad nekilnojamojo turto projektų ir statybų įmonių finansavimo šaltinių apimtis ir įvairovė augtų. Ir iš tikrųjų galime pamatyti, kaip tai įvyko – įmonės vis dažniau naudojasi kitais šaltiniais, pavyzdžiui, nefinansinėmis korporacijomis, nebankinėmis finansinėmis institucijomis ir fondais.

Mieli kolegos,

Šiandien įvykis yra gera proga įvertinti galimą epidemijos nuosmukį nekilnojamojo turto rinkoje, aptarti šiuo metu kylančius ar artimiausiu metu iškilsiančius iššūkius, taip pat galimas prevencines priemones galimam disbalansui sumažinti.

Prisijungdamas prie šios konferencijos patvirtinai, kad domiesi nekilnojamojo turto rinkos aplinka ir ieškai patikimos informacijos bei patikimų atsakymų. Siekiame to paties tikslo. Aš labai tikiuosi, kad 8-oji konferencija bus tokia pat sėkminga kaip ir ankstesnė.

Linkiu jums vaisingų diskusijų, kurios padėtų geriau suprasti vyraujančias grėsmes ir riziką, taip pat rasti aktualiausių problemų sprendimus.